Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.01.2017 (VIII ZR 249/15) entschieden, dass der Vermieter sich bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs.3 BGB nicht pauschal auf die fehlende Beschlussfassung der WEG-Abrechnung berufen könne.

Grundsätzlich hat der Vermieter gemäß § 556 Abs.3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abzurechnen. Bei einer nach Ablauf dieser Frist erstellte Abrechnung kann der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen §556 Abs.3 S.3 BGB.

Vorliegend war der Vermieter Miteigentümer in einer WEG, deren Abrechnungen durch die Hausverwaltung erstellt wurden. Über diese Abrechnung war nach §28 Abs.5 WEG abzustimmen. Der Vermieter hatte daher in seinem Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart, dass Betriebskostenabrechnungen erst nach Genehmigung der WEG-Abrechnungen zu erstellen seien. Im Dezember 2013 machte er daher Nachzahlungen aus den Betriebskosten des Jahres 2010 und 2011 geltend, da erst zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der WEG-Versammlung zu den Abrechnungen der WEG vorlag.

Der Vermieter scheiterte jedoch in allen drei Instanzen. Der BGH sah keine Vereinbarkeit der vertraglichen Regelung mit der gesetzlichen Ausschlussfrist gemäß §556 Abs.3 S.3 BGB für die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter konnte auch nicht darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden für die verzögerte Abrechnung traf. Insoweit hätte der Vermieter konkret darstellen müssen, was er getan hat, um die verspätete WEG-Abrechnung zu vermeiden. Ein entsprechender Sachvortrag fehlte jedoch. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten aufgrund verspäteter WEG-Abrechnung blieb daher erfolglos.

Februar 19th, 2017

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Das Landgericht Karlsruhe hat in seiner Entscheidung vom 17.11.2015 (11 S 46/15) festgestellt, dass ein Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentumsversammlung nur in besonderen Ausnahmefällen die Nichtigkeit des nachfolgend gefassten Beschlusses zur Folge hat. Grundsätzlich muss dieser Beschluss fristgerecht gemäß § 46 WEG angefochten werden. Die Kläger waren im Rahmen einer Eigentümerversammlung nachdem sie zunächst erfolgreich die Wiederbestellung der Verwalterin vor Gericht angefochten hatten, während der Versammlung ausgeschlossen worden, da der Prozessbevollmächtigte mit seinen Mandanten (den anwesenden Eigentümern, die Kläger ausgeschlossen) ein vertrauliches Gespräch führen wollte. Unter Protest verließen die Kläger die Versammlung. Anschließend wurde die Versammlung im Beisein der Kläger fortgeführt und über die Wiederbestellung der Verwalterin positiv abgestimmt. Die Beschlussanfechtungsklage der Kläger richtete sich gegen diesen Beschluss, da die Bestellung nicht mit der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar sei. Die Verwalterin hatte in der Vergangenheit einige Fehler gemacht. Das Landgericht entschied, dass die Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, da selbst das Unterlaufen einiger Fehler nicht zur Unvertretbarkeit der Wiederbestellung der Verwalterin führen würde. Der Verstoß gegen das Neutralitätsgebot bezüglich des zeitweisen Ausschluss aus der Versammlung blieb unberücksichtig, da die Kläger dieses nicht rechtzeitig gerügt hätten und eine Nichtigkeit nur in besonderen Ausnahmefällen vorliege. Ob diese Entscheidung mit der BGH Rechtsprechung (V ZR 60/10) bleibt fraglich, da es sich bei dem Teilnahmerecht an der Versammlung § 20 Abs.1 WEG um einen Kernbereich handelt und ein Eingriff nur statthaft ist, wenn die Versammlung nicht anderweitig fortgesetzt werden kann.

März 26th, 2016

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Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15) festgestellt, es für die formell-ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ausreicht, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart die Gesamtkosten angibt. Er muss hierbei nicht einzelne Rechenschritten z.B. zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Betriebskosten erläutern. Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die Nebenkosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr, welche in getrennten Gebührenbescheiden aufgeführt waren, zusammengefasst, da der Müllplatz und die Wasseraufbereitung einheitlich für beide Gebäude war, und die Kosten dann mittels richtigem Umlageschlüssel auf die jeweiligen Gebäude aufgeteilt. Der Vermieter hatte jedoch die Gesamtkosten aus den getrennten Gebührenbescheiden nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erläutert. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formell-ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung nicht erfordere, dass der Vermieter Zwischenrechenschritte offenlege, sondern nur den Gesamtbetrag und den jeweiligen Umlageschlüssel. In der Abrechnung könne der Mieter ohnehin nicht sämtliche Rechenschritte ablesen, wie z.B. die Einzelbeträge in den in dem Abrechnungszeitraum fallenden Rechnungen, sodass hier keine erhöhten Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung zu stellen seien. Damit gibt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung auf, nach welcher bereinigte Kosten zu ihrer formellen Ordnungsmäßigkeit einer Erläuterung der angewandten Rechenschritte bedürfen. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückgewiesen, da sie noch nicht entscheidungsreif war. Es musste noch geprüft werden, ob der Vermieter den Gesamtbetrag richtig gerechnet hatte.

März 26th, 2016

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