Das Landgericht Paderborn hat am 13.12.2017 (1 S 10/17) entschieden, dass eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung nur wirksam ist, wenn der Vermieter ihm hierfür einen angemessenen Ausgleich zahlt. Ferner können Individualvereinbarungen nach Grundsätzen des § 242 BGB unwirksam sein, wenn der Mieter zur Durchführung von Anfangsrenovierung und Schönheitsreparaturen sowohl während als auch am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist.

 

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine nicht renovierte Wohnung. Der Vertrag beinhaltete unter anderem eine Klausel, dass der Mieter die Anstreicherarbeiten selbst und fachgerecht auszuführen hat. Nach einer streitigen Betriebskostenabrechnung erhob der Mieter eine Widerklage auf Erstattung der Kosten der Anfangsrenovierung. Der Mieter behauptete, dass die Klausel unwirksam sei.

 

Das LG hat der Widerklage stattgegeben. Die Renovierungsklausel sei aufgrund der Regelungen nach §§ 305ff. BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen – vorformulierte Vertragsklauseln) rechtsunwirksam. Den Zustand der Wohnung hatte der Mieter nicht verursacht. Insoweit liege eine unangemessene Benachteiligung vor, sodass der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen könne. Das Gericht führte weiter aus, dass die Klausel auch unwirksam sei, wenn es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305ff. BGB handele. Selbst bei einer Individualvereinbarung würde eine solche Klausel nach § 242 BGB unwirksam sein. Würde der Vermieter die Kosten der Anfangsrenovierung sowie aller Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen können, läge ein unzulässiger Summierungseffekt vor.

Die streitige Klausel war daher unwirksam, sodass der Mieter die Kosten der Anfangsrenovierung verlangen konnte.

August 27th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 23.03.2018 (V ZR 65/17) entschieden, dass eine dauerhafte Änderung des Inhalts oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts eines der Wohnungseigentümer und gegen den Willen des Berechtigten nur gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfolgen darf. Diese Änderung bedarf grundsätzlich einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung.

 

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche Klage gegen einen Sondereigentümer erhoben hatte. Der Beklagten wurde in der Gemeinschaftsordnung ein unentgeltliches Sondernutzungsrecht an der Fläche vor ihrer Wohnung eingeräumt. Dieses Sondernutzungsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. In einer im Jahr 2004 erlassenen Baugenehmigung war jedoch vorgesehen, dass Stellplätze parallel zum Gebäude zu entrichten sind. Die Klägerin verlangte daher die Duldung der Entfernung der abgezäunten Terrassen- und Gartenfläche, um die Stellplätze ordnungsgemäß errichten zu können. Darüber hinaus forderte die Klägerin Duldung der Nutzung der Fläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. Die Beklagte wehrte sich gegen diesen Eingriff in ihr Sondernutzungsrecht.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Anpassung und Änderung der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich erforderlich ist, wenn die Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ohne den Willen des Berechtigten erfolgen soll. Eine ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist zwar möglich, jedoch nur zulässig, wenn die Fläche zwingend benötigt wird. In solchem Fall wird aber regelmäßig eine Entschädigung gewährt. Der Klägerin gelang der Beweis für Notwendigkeit der Nutzung der Fläche nicht. Vielmehr blieb auch in der Revision offen, ob die Stellplätze an einem anderen Ort hätten errichtet werden können. Die Revision der Beklagten war somit erfolgreich. Eine Aufhebung des Sondernutzungsrechts lehnte der BGH ab.

August 27th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 09.02.2018 (V ZR 311/16) entschieden, dass ein Grundstückeigentümer als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB anzusehen ist, wenn das Nachbargrundstück infolge eines Fehlers des durch den Eigentümer beauftragten Handwerkers beschädigt wird.

 

Geklagt hatte die Haftpflichtversicherung einer Nachbarin, deren Haus infolge eines Brandes am Nachbargrundstück erheblich beschädigt wurde. Der beklagte Nachbar hatte einen Handwerker mit Reparaturarbeiten an seinem Flachdach beauftragt. Der Handwerker verursachte schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes. Das Haus des Beklagten brannte vollständig nieder. Durch den Brand und Löschungsarbeiten wurde das unmittelbar danebenstehende Haus der Nachbarin beschädigt.

 

Der BGH hat entschieden, dass der Grundstückeigentümer ein Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB ist. Maßgeblich für die Eigenschaft ist, ob den Eigentümer die Verantwortung für ein bestimmtes Geschehen trifft. Das ist der Fall, wenn sich aus der Art der Nutzung des Grundstücks eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen ergibt. Zudem muss der störende Zustand zurechenbar herbeigeführt worden sein. Vorliegend hatte der beklagte Nachbar die Arbeiten veranlasst und hätte aus diesen Nutzungen gezogen.

Der beklagte Nachbar war somit aufgrund eines nachbarrechtlichen Ausgleichanspruchs zur Zahlung verpflichtet.

August 24th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 30.01.2018 (VII ZB 74/16) entschieden, dass eine Zustimmungserklärung nach § 558b Abs. 1 BGB auch formlos erfolgen kann. Insbesondere kann die Zustimmung konkludent durch die Zahlung der erhöhten Miete erklärt werden.

 

Der Vermieter forderte die Mieterin auf, einer Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen. Eine schriftliche Zustimmung erfolgte seitens der Mieterin nicht. Jedoch zahlte die Mieterin die verlangte erhöhte Miete. Der Vermieter reichte Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Daraufhin unterschrieb die Mieterin die Erhöhungsvereinbarung. Die Verfahrenskosten wurden dem Vermieter auferlegt. Dagegen wandte sich der Vermieter mit einer Rechtsbeschwerde.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Zustimmungserklärung nach § 558b Abs. 1 BGB formlos möglich ist. Insbesondere kann eine mehrmalige Zahlung, wie im vorliegenden Fall, als eine konkludente Zustimmung gedeutet werden. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter unter Vorbehalt zahlt oder in den Fällen der gesetzlich geforderten Schriftform, z.B. § 550 BGB.

Die Rechtsbeschwerde des Vermieters war erfolglos. Er war damit verpflichtet, die Verfahrenskosten der Zustimmungsklage zu tragen.

August 24th, 2018

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Das Landgericht Lübeck hat am 17.11.2017 (14 S 107/17) entschieden, dass bereits die abstrakte Gefahr einer Schimmelbildung bei ordnungsgemäßem Umgang mit der Mietsache einen Mangel darstellt, welcher zu einer Mietminderung berechtigt.

 

Der Mieter stellte in seiner Wohnung eine Schimmelbildung fest. Er sah jedoch in seinem Umgang mit der Mietsache kein nutzungsbedingtes Fehlverhalten. Er war der Auffassung, dass die Wohnung grundsätzlich zu Schimmelbefall neige. Er begehrte daher unter anderem die Feststellung der Mietminderung.

 

Das LG Lübeck stellte zunächst klar, dass ein Schimmelbefall unstreitig einen Mangel der Sache darstellt. Einer Mietminderung steht nicht entgegen, dass die Wohnung im Einklang mit zur Zeit der Errichtung geltenden Empfehlungen und unter Einhaltung der Regeln der Baukunst gebaut wurde. Der Anspruch war auch nicht aufgrund eines fehlerhaften Heiz- und Luftverhaltens des Mieters ausgeschlossen. Die Räumlichkeiten müssen so beschaffen sein, dass täglich nur zwei Mal Stoßlüften von ca. 10 Min. ausreiche, um der Schimmelbildung vorzubeugen.

Das Gericht hat die Mietminderungsquote auf 20% festgesetzt. Da eine Gefahr der Schimmelbildung nicht mit einem zumutbaren Lüftungsverhalten ausgeschlossen werden kann, stelle dies einen Mangel dar, so der Tenor des Gerichts.

Juni 7th, 2018

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Das Landgericht Berlin hat am 10.08.2017 (65 S 362/16) entschieden, dass Beeinträchtigungen durch Zigarettenrauch einen Mangel der Mietsache darstellen können. Darüber hinaus berechtigt solcher Mangel zu einer Mietminderung in Höhe von 3 %.

 

Die Kläger sind Mieter, welche in einem Mehrfamilienhaus wohnen. Ihre Schlafzimmerfenster liegen direkt über den Schlafzimmerfenstern der Beklagten, die nachts am weit geöffneten Fenster raucht. Da die Kläger beim geöffneten Fenster schlafen, dringt stets der Rauchgeruch in ihre Räumlichkeiten ein. Dies beeinträchtigt die Kläger in ihrer Nachtruhe.

 

Das LG Berlin entschied, dass die Kläger einen Anspruch auf Beseitigung der Gebrauchsstörung der Wohnung haben. Zwar gehört das Rauchen grundsätzlich zum Mietgebrauch, jedoch gilt das nicht uneingeschränkt. Aus dem mitvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme gem. § 241 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass die Nachbarn verpflichtet sind, einfache und zumutbare Maßnahmen zu treffen, um mögliche Beeinträchtigungen zu vermeiden.

Vorliegend hatte daher die Klage der Mieter Erfolg. Die Beklagte wurde dazu angehalten, an anderen Orten ihrer Wohnung zu rauchen. Darüber hinaus setzte das Gericht die Minderungsquote für die Beeinträchtigung auf 3 % fest.

Juni 7th, 2018

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat am 27.04.2017 (I-5 U 79/16) entschieden, dass das Ablehnen der Wohnungsinteressenten aufgrund derer ethnischen Herkunft einen Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot gem. § 19 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. §§ 1, 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG darstellt. Erfolgt eine Verletzung vorsätzlich, so muss der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten und einen gegebenenfalls entstandenen Vermögensschaden ersetzen.

Der Kläger und seine Lebensgefährtin waren Anfang 2015 potenzielle Mieter für das vom Beklagten auf einer Online-Plattform angebotenes Mietobjekt. Die Besichtigung des Hauses wurde jedoch nicht durch den Beklagten selbst, sondern in seinem Auftrag durch einen Architekten durchgeführt. Dieser teilte den Interessenten mit, dass sie den Vorstellungen des Vermieters entsprechen und stellte die Kontaktaufnahme in Aussicht. Am 02.02.2015 erhielten die Interessenten eine Ablehnung.  Zeugen berichteten, dass die Ehefrau des Beklagten einer Vermietung an Personen türkischer Herkunft widersprach. Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung einer Entschädigung. Dagegen wandte sich der Beklagte mit einer Berufung.

Das OLG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Eine Schadensersatzpflicht gem. § 21 AGG ist begründet. Der Beklagte hat den Kläger im Hinblick auf den Zugang zur Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum aufgrund der ethnischen Herkunft benachteiligt vgl.§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG. Darüber hinaus lag ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG vor. Grundsätzlich steht die Auswahl der Mieter im Belieben des Vermieters. Der Vermieter darf aber seiner Entscheidung keine nach § 1 AGG unzulässigen Kriterien zugrunde legen.

Juni 7th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) entschieden, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters keine Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens an den Mieter und damit kein In-Verzug-Setzen erfordert.

 

Der Vermieter verlangte in dem vorliegenden Fall von dem Mieter einen Schadensersatz nach einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter hatte aus Sicht des Vermieters durch Beschädigungen der Wohnräume die Obhuts- u. Sorgfaltspflichten verletzt. Unter anderem hatte er einen Schimmelbefall und einen Mietausfall von 5 Monaten zu verantworten. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden wurde durch den Vermieter nicht gesetzt.

Nach Auffassung des BGH stritten die Parteien um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gemäß § 241 Abs.2 BGB. Der Mieter müsse die Räumlichkeiten in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand halten und schonen. Ist es nicht der Fall, so steht dem Vermieter ein Schadensersatz neben der Leistung gemäß § 280 Abs.1 BGB zu. Es sei Sache des Vermieters, ob dieser eine Schadensbeseitigung oder einen Geldersatz fordert. Der Vermieter muss den Mieter jedoch nicht vor Geltendmachung des Schadensersatzanspruches in Verzug setzen. Die Revision des Mieters wurde daher zurückgewiesen.

März 18th, 2018

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Das Amtsgericht München hat am 30.12.2016 (453 C 22061/15) entschieden, dass Mieter typische Modernisierungsmaßnahmen auch dann zu dulden haben, wenn diese eine starke Mieterhöhung verursachen.

Die 70jährige Beklagte bewohnt seit 32 Jahren eine ca. 100 m² große Wohnung. Die Mietkosten beliefen sich zuletzt auf 517, 66 Euro. Die Beklagte wurde vom Eigentümer über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen (unter anderem Zentralheizung, Isolierverglasung, dreiadrige Stromkabel) in Kenntnis gesetzt. Nach der Fertigstellung sollte eine Mieterhöhung um 245% erfolgen. Die Mieterin verweigerte ihre Zustimmung. Sie trug vor, dass es sich um vorgeschobene Luxusmodernisierungen handele, die die alten Mieter vertreiben sollen, und dass die starke Mieterhöhung ein Härtefall sei.

Die Beklagte wurde zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verurteilt. Das Amtsgericht entschied, dass gerade keine Luxusmodernisierung vorliege – vielmehr handele es sich um typische Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung an die heutigen Standards. Zwar seien die negativen Folgen für die Mieterin beachtlich, jedoch sehe das Gesetz einen ausreichenden Schutz gegen ein vermeintliches Hausmodernisieren vor. Die Eigentümerinteressen an Verbesserung seines Mietobjektes seien im Hinblick auf den Eigentumsschutz, Art. 14 I GG, vorrangig.

Februar 23rd, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 21.02.2017 (VIII ZR 1/16) nochmals die Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigten Mangels dargestellt.

Der Beklagte hatte die Miete aufgrund von unzumutbarer Lärmbelästigung gemindert. Nach einem Mietrückstand von 861,98 EUR hatte die Klägerin dann fristlos gekündigt. Den Mietrückstand hat der Beklagte innerhalb der Schonfrist des §569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unter Vorbehalt nachbezahlt. Das Berufungsgericht hatte der Räumungsklage jedenfalls hinsichtlich der hilfsweise ordentlich erklärten Kündigung stattgegeben. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der BGH führt aus, dass der Mieter nicht die Ursachen des Lärms beweisen muss, sondern die nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung der Wohnung. Soweit der Mieter diesen Beweis führen kann, kommt es nicht darauf an, ob der Lärm durch Baumängel, durch unangemessenes Wohnverhalten anderer oder sonstige Ursachen ausgelöst wurde. Insoweit wurden Beweisangebot des Mieters unberücksichtigt gelassen.

Zudem hat der BGH nochmals klargestellt, dass die Minderung nach § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes eintritt. Deshalb reicht die Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, aus. Der Mieter muss nicht zu dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vortragen. Die Ursache der Lärmquelle muss der Mieter als Laie nicht darlegen. Er muss auch nicht darlegen und beweisen, dass der Schallschutz in den Räumlichkeiten zu gering sei. Der Mieter hatte in dem konkreten Fall detaillierte Lärmprotokolle vorgelegt. Dieses und der weitere Sachvortrag des Mieters zur Tauglichkeitsbeeinträchtigung der Wohnung reichte dem BGH aus. Da das Berufungsgericht hier nicht rechtsfehlerfrei entschieden hat, wurde das Urteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen.

Mai 1st, 2017

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