Der Bundesgerichtshof hat am 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) entschieden, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters keine Fristsetzung zur Beseitigung des Schadens an den Mieter und damit kein In-Verzug-Setzen erfordert.

 

Der Vermieter verlangte in dem vorliegenden Fall von dem Mieter einen Schadensersatz nach einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter hatte aus Sicht des Vermieters durch Beschädigungen der Wohnräume die Obhuts- u. Sorgfaltspflichten verletzt. Unter anderem hatte er einen Schimmelbefall und einen Mietausfall von 5 Monaten zu verantworten. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden wurde durch den Vermieter nicht gesetzt.

Nach Auffassung des BGH stritten die Parteien um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gemäß § 241 Abs.2 BGB. Der Mieter müsse die Räumlichkeiten in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand halten und schonen. Ist es nicht der Fall, so steht dem Vermieter ein Schadensersatz neben der Leistung gemäß § 280 Abs.1 BGB zu. Es sei Sache des Vermieters, ob dieser eine Schadensbeseitigung oder einen Geldersatz fordert. Der Vermieter muss den Mieter jedoch nicht vor Geltendmachung des Schadensersatzanspruches in Verzug setzen. Die Revision des Mieters wurde daher zurückgewiesen.

März 18th, 2018

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Das Amtsgericht München hat am 30.12.2016 (453 C 22061/15) entschieden, dass Mieter typische Modernisierungsmaßnahmen auch dann zu dulden haben, wenn diese eine starke Mieterhöhung verursachen.

Die 70jährige Beklagte bewohnt seit 32 Jahren eine ca. 100 m² große Wohnung. Die Mietkosten beliefen sich zuletzt auf 517, 66 Euro. Die Beklagte wurde vom Eigentümer über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen (unter anderem Zentralheizung, Isolierverglasung, dreiadrige Stromkabel) in Kenntnis gesetzt. Nach der Fertigstellung sollte eine Mieterhöhung um 245% erfolgen. Die Mieterin verweigerte ihre Zustimmung. Sie trug vor, dass es sich um vorgeschobene Luxusmodernisierungen handele, die die alten Mieter vertreiben sollen, und dass die starke Mieterhöhung ein Härtefall sei.

Die Beklagte wurde zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verurteilt. Das Amtsgericht entschied, dass gerade keine Luxusmodernisierung vorliege – vielmehr handele es sich um typische Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung an die heutigen Standards. Zwar seien die negativen Folgen für die Mieterin beachtlich, jedoch sehe das Gesetz einen ausreichenden Schutz gegen ein vermeintliches Hausmodernisieren vor. Die Eigentümerinteressen an Verbesserung seines Mietobjektes seien im Hinblick auf den Eigentumsschutz, Art. 14 I GG, vorrangig.

Februar 23rd, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 21.02.2017 (VIII ZR 1/16) nochmals die Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigten Mangels dargestellt.

Der Beklagte hatte die Miete aufgrund von unzumutbarer Lärmbelästigung gemindert. Nach einem Mietrückstand von 861,98 EUR hatte die Klägerin dann fristlos gekündigt. Den Mietrückstand hat der Beklagte innerhalb der Schonfrist des §569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unter Vorbehalt nachbezahlt. Das Berufungsgericht hatte der Räumungsklage jedenfalls hinsichtlich der hilfsweise ordentlich erklärten Kündigung stattgegeben. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der BGH führt aus, dass der Mieter nicht die Ursachen des Lärms beweisen muss, sondern die nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung der Wohnung. Soweit der Mieter diesen Beweis führen kann, kommt es nicht darauf an, ob der Lärm durch Baumängel, durch unangemessenes Wohnverhalten anderer oder sonstige Ursachen ausgelöst wurde. Insoweit wurden Beweisangebot des Mieters unberücksichtigt gelassen.

Zudem hat der BGH nochmals klargestellt, dass die Minderung nach § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes eintritt. Deshalb reicht die Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, aus. Der Mieter muss nicht zu dem Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung vortragen. Die Ursache der Lärmquelle muss der Mieter als Laie nicht darlegen. Er muss auch nicht darlegen und beweisen, dass der Schallschutz in den Räumlichkeiten zu gering sei. Der Mieter hatte in dem konkreten Fall detaillierte Lärmprotokolle vorgelegt. Dieses und der weitere Sachvortrag des Mieters zur Tauglichkeitsbeeinträchtigung der Wohnung reichte dem BGH aus. Da das Berufungsgericht hier nicht rechtsfehlerfrei entschieden hat, wurde das Urteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen.

Mai 1st, 2017

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Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.01.2017 (VIII ZR 249/15) entschieden, dass der Vermieter sich bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs.3 BGB nicht pauschal auf die fehlende Beschlussfassung der WEG-Abrechnung berufen könne.

Grundsätzlich hat der Vermieter gemäß § 556 Abs.3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abzurechnen. Bei einer nach Ablauf dieser Frist erstellte Abrechnung kann der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen §556 Abs.3 S.3 BGB.

Vorliegend war der Vermieter Miteigentümer in einer WEG, deren Abrechnungen durch die Hausverwaltung erstellt wurden. Über diese Abrechnung war nach §28 Abs.5 WEG abzustimmen. Der Vermieter hatte daher in seinem Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart, dass Betriebskostenabrechnungen erst nach Genehmigung der WEG-Abrechnungen zu erstellen seien. Im Dezember 2013 machte er daher Nachzahlungen aus den Betriebskosten des Jahres 2010 und 2011 geltend, da erst zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der WEG-Versammlung zu den Abrechnungen der WEG vorlag.

Der Vermieter scheiterte jedoch in allen drei Instanzen. Der BGH sah keine Vereinbarkeit der vertraglichen Regelung mit der gesetzlichen Ausschlussfrist gemäß §556 Abs.3 S.3 BGB für die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter konnte auch nicht darlegen und beweisen, dass ihn kein Verschulden für die verzögerte Abrechnung traf. Insoweit hätte der Vermieter konkret darstellen müssen, was er getan hat, um die verspätete WEG-Abrechnung zu vermeiden. Ein entsprechender Sachvortrag fehlte jedoch. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten aufgrund verspäteter WEG-Abrechnung blieb daher erfolglos.

Februar 19th, 2017

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Das Landgericht Karlsruhe hat in seiner Entscheidung vom 17.11.2015 (11 S 46/15) festgestellt, dass ein Ausschluss von der Teilnahme an der Wohnungseigentumsversammlung nur in besonderen Ausnahmefällen die Nichtigkeit des nachfolgend gefassten Beschlusses zur Folge hat. Grundsätzlich muss dieser Beschluss fristgerecht gemäß § 46 WEG angefochten werden. Die Kläger waren im Rahmen einer Eigentümerversammlung nachdem sie zunächst erfolgreich die Wiederbestellung der Verwalterin vor Gericht angefochten hatten, während der Versammlung ausgeschlossen worden, da der Prozessbevollmächtigte mit seinen Mandanten (den anwesenden Eigentümern, die Kläger ausgeschlossen) ein vertrauliches Gespräch führen wollte. Unter Protest verließen die Kläger die Versammlung. Anschließend wurde die Versammlung im Beisein der Kläger fortgeführt und über die Wiederbestellung der Verwalterin positiv abgestimmt. Die Beschlussanfechtungsklage der Kläger richtete sich gegen diesen Beschluss, da die Bestellung nicht mit der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar sei. Die Verwalterin hatte in der Vergangenheit einige Fehler gemacht. Das Landgericht entschied, dass die Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, da selbst das Unterlaufen einiger Fehler nicht zur Unvertretbarkeit der Wiederbestellung der Verwalterin führen würde. Der Verstoß gegen das Neutralitätsgebot bezüglich des zeitweisen Ausschluss aus der Versammlung blieb unberücksichtig, da die Kläger dieses nicht rechtzeitig gerügt hätten und eine Nichtigkeit nur in besonderen Ausnahmefällen vorliege. Ob diese Entscheidung mit der BGH Rechtsprechung (V ZR 60/10) bleibt fraglich, da es sich bei dem Teilnahmerecht an der Versammlung § 20 Abs.1 WEG um einen Kernbereich handelt und ein Eingriff nur statthaft ist, wenn die Versammlung nicht anderweitig fortgesetzt werden kann.

März 26th, 2016

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Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15) festgestellt, es für die formell-ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ausreicht, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart die Gesamtkosten angibt. Er muss hierbei nicht einzelne Rechenschritten z.B. zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Betriebskosten erläutern. Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die Nebenkosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr, welche in getrennten Gebührenbescheiden aufgeführt waren, zusammengefasst, da der Müllplatz und die Wasseraufbereitung einheitlich für beide Gebäude war, und die Kosten dann mittels richtigem Umlageschlüssel auf die jeweiligen Gebäude aufgeteilt. Der Vermieter hatte jedoch die Gesamtkosten aus den getrennten Gebührenbescheiden nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erläutert. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formell-ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung nicht erfordere, dass der Vermieter Zwischenrechenschritte offenlege, sondern nur den Gesamtbetrag und den jeweiligen Umlageschlüssel. In der Abrechnung könne der Mieter ohnehin nicht sämtliche Rechenschritte ablesen, wie z.B. die Einzelbeträge in den in dem Abrechnungszeitraum fallenden Rechnungen, sodass hier keine erhöhten Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung zu stellen seien. Damit gibt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung auf, nach welcher bereinigte Kosten zu ihrer formellen Ordnungsmäßigkeit einer Erläuterung der angewandten Rechenschritte bedürfen. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückgewiesen, da sie noch nicht entscheidungsreif war. Es musste noch geprüft werden, ob der Vermieter den Gesamtbetrag richtig gerechnet hatte.

März 26th, 2016

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