Das Landgericht Paderborn hat am 13.12.2017 (1 S 10/17) entschieden, dass eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung nur wirksam ist, wenn der Vermieter ihm hierfür einen angemessenen Ausgleich zahlt. Ferner können Individualvereinbarungen nach Grundsätzen des § 242 BGB unwirksam sein, wenn der Mieter zur Durchführung von Anfangsrenovierung und Schönheitsreparaturen sowohl während als auch am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist.

 

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine nicht renovierte Wohnung. Der Vertrag beinhaltete unter anderem eine Klausel, dass der Mieter die Anstreicherarbeiten selbst und fachgerecht auszuführen hat. Nach einer streitigen Betriebskostenabrechnung erhob der Mieter eine Widerklage auf Erstattung der Kosten der Anfangsrenovierung. Der Mieter behauptete, dass die Klausel unwirksam sei.

 

Das LG hat der Widerklage stattgegeben. Die Renovierungsklausel sei aufgrund der Regelungen nach §§ 305ff. BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen – vorformulierte Vertragsklauseln) rechtsunwirksam. Den Zustand der Wohnung hatte der Mieter nicht verursacht. Insoweit liege eine unangemessene Benachteiligung vor, sodass der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen könne. Das Gericht führte weiter aus, dass die Klausel auch unwirksam sei, wenn es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305ff. BGB handele. Selbst bei einer Individualvereinbarung würde eine solche Klausel nach § 242 BGB unwirksam sein. Würde der Vermieter die Kosten der Anfangsrenovierung sowie aller Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen können, läge ein unzulässiger Summierungseffekt vor.

Die streitige Klausel war daher unwirksam, sodass der Mieter die Kosten der Anfangsrenovierung verlangen konnte.

August 27th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 23.03.2018 (V ZR 65/17) entschieden, dass eine dauerhafte Änderung des Inhalts oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts eines der Wohnungseigentümer und gegen den Willen des Berechtigten nur gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfolgen darf. Diese Änderung bedarf grundsätzlich einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung.

 

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche Klage gegen einen Sondereigentümer erhoben hatte. Der Beklagten wurde in der Gemeinschaftsordnung ein unentgeltliches Sondernutzungsrecht an der Fläche vor ihrer Wohnung eingeräumt. Dieses Sondernutzungsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. In einer im Jahr 2004 erlassenen Baugenehmigung war jedoch vorgesehen, dass Stellplätze parallel zum Gebäude zu entrichten sind. Die Klägerin verlangte daher die Duldung der Entfernung der abgezäunten Terrassen- und Gartenfläche, um die Stellplätze ordnungsgemäß errichten zu können. Darüber hinaus forderte die Klägerin Duldung der Nutzung der Fläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. Die Beklagte wehrte sich gegen diesen Eingriff in ihr Sondernutzungsrecht.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Anpassung und Änderung der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich erforderlich ist, wenn die Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ohne den Willen des Berechtigten erfolgen soll. Eine ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist zwar möglich, jedoch nur zulässig, wenn die Fläche zwingend benötigt wird. In solchem Fall wird aber regelmäßig eine Entschädigung gewährt. Der Klägerin gelang der Beweis für Notwendigkeit der Nutzung der Fläche nicht. Vielmehr blieb auch in der Revision offen, ob die Stellplätze an einem anderen Ort hätten errichtet werden können. Die Revision der Beklagten war somit erfolgreich. Eine Aufhebung des Sondernutzungsrechts lehnte der BGH ab.

August 27th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 09.02.2018 (V ZR 311/16) entschieden, dass ein Grundstückeigentümer als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB anzusehen ist, wenn das Nachbargrundstück infolge eines Fehlers des durch den Eigentümer beauftragten Handwerkers beschädigt wird.

 

Geklagt hatte die Haftpflichtversicherung einer Nachbarin, deren Haus infolge eines Brandes am Nachbargrundstück erheblich beschädigt wurde. Der beklagte Nachbar hatte einen Handwerker mit Reparaturarbeiten an seinem Flachdach beauftragt. Der Handwerker verursachte schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes. Das Haus des Beklagten brannte vollständig nieder. Durch den Brand und Löschungsarbeiten wurde das unmittelbar danebenstehende Haus der Nachbarin beschädigt.

 

Der BGH hat entschieden, dass der Grundstückeigentümer ein Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB ist. Maßgeblich für die Eigenschaft ist, ob den Eigentümer die Verantwortung für ein bestimmtes Geschehen trifft. Das ist der Fall, wenn sich aus der Art der Nutzung des Grundstücks eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen ergibt. Zudem muss der störende Zustand zurechenbar herbeigeführt worden sein. Vorliegend hatte der beklagte Nachbar die Arbeiten veranlasst und hätte aus diesen Nutzungen gezogen.

Der beklagte Nachbar war somit aufgrund eines nachbarrechtlichen Ausgleichanspruchs zur Zahlung verpflichtet.

August 24th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 30.01.2018 (VII ZB 74/16) entschieden, dass eine Zustimmungserklärung nach § 558b Abs. 1 BGB auch formlos erfolgen kann. Insbesondere kann die Zustimmung konkludent durch die Zahlung der erhöhten Miete erklärt werden.

 

Der Vermieter forderte die Mieterin auf, einer Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen. Eine schriftliche Zustimmung erfolgte seitens der Mieterin nicht. Jedoch zahlte die Mieterin die verlangte erhöhte Miete. Der Vermieter reichte Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Daraufhin unterschrieb die Mieterin die Erhöhungsvereinbarung. Die Verfahrenskosten wurden dem Vermieter auferlegt. Dagegen wandte sich der Vermieter mit einer Rechtsbeschwerde.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Zustimmungserklärung nach § 558b Abs. 1 BGB formlos möglich ist. Insbesondere kann eine mehrmalige Zahlung, wie im vorliegenden Fall, als eine konkludente Zustimmung gedeutet werden. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter unter Vorbehalt zahlt oder in den Fällen der gesetzlich geforderten Schriftform, z.B. § 550 BGB.

Die Rechtsbeschwerde des Vermieters war erfolglos. Er war damit verpflichtet, die Verfahrenskosten der Zustimmungsklage zu tragen.

August 24th, 2018

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Das Bundesarbeitsgericht hat am 25.10.2017 (7 AZR 731/15) entschieden, dass es für die Frage der Fortzahlung des Gehaltes bei einer Freistellung eines Betriebsratsmitglieds auf die vertraglich vereinbarte Zeit ankomme, welche das Betriebsratsmitglied einzuhalten hätte, wenn es nicht freigestellt worden wäre.

 

Der Kläger war ein freigestelltes Betriebsratsmitglied. Ohne die Freistellung hätte er in einem Schichtsystem gearbeitet, in welchem vertraglich 40 Stunden pro Woche vorgesehen waren. In der Freistellung belief sich die Arbeitszeit durchschnittlich auf eine wöchentliche Stundenzahl von 36,75. Der Kläger begehrte die Feststellung, dass ihm sein monatliches Grundgehalt vollständig zu zahlen ist. Seine Berufung war in der zweiten Instanz erfolgreich, wogegen sich sein Arbeitgeber mit einer Revision wandte.

 

Das BAG gab dem Arbeitgeber Recht. Gem. § 78 Satz 2 BetrVG ist sowohl eine Begünstigung als auch eine Benachteiligung von Betriebsratsmitgliedern verboten. Diese Regelung wird durch § 37 Abs. 1 BetrVG ergänzt, wonach es sich beim Betriebsamt um ein unentgeltliches Ehrenamt handelt. Maßgeblich für die Zahlung des Gehaltes ist, wie das Betriebsratsmitglied ohne Freistellung stünde. Nach Ansicht des BAG hätte das freigestellte Betriebsratsmitglied 40 Stunden zur Verfügung stehen müssen selbst wenn sich die Arbeitszeit regelmäßig auf 36,75 Stunden belief. Die Revision war daher erfolgreich.

Juni 7th, 2018

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Das Landgericht Lübeck hat am 17.11.2017 (14 S 107/17) entschieden, dass bereits die abstrakte Gefahr einer Schimmelbildung bei ordnungsgemäßem Umgang mit der Mietsache einen Mangel darstellt, welcher zu einer Mietminderung berechtigt.

 

Der Mieter stellte in seiner Wohnung eine Schimmelbildung fest. Er sah jedoch in seinem Umgang mit der Mietsache kein nutzungsbedingtes Fehlverhalten. Er war der Auffassung, dass die Wohnung grundsätzlich zu Schimmelbefall neige. Er begehrte daher unter anderem die Feststellung der Mietminderung.

 

Das LG Lübeck stellte zunächst klar, dass ein Schimmelbefall unstreitig einen Mangel der Sache darstellt. Einer Mietminderung steht nicht entgegen, dass die Wohnung im Einklang mit zur Zeit der Errichtung geltenden Empfehlungen und unter Einhaltung der Regeln der Baukunst gebaut wurde. Der Anspruch war auch nicht aufgrund eines fehlerhaften Heiz- und Luftverhaltens des Mieters ausgeschlossen. Die Räumlichkeiten müssen so beschaffen sein, dass täglich nur zwei Mal Stoßlüften von ca. 10 Min. ausreiche, um der Schimmelbildung vorzubeugen.

Das Gericht hat die Mietminderungsquote auf 20% festgesetzt. Da eine Gefahr der Schimmelbildung nicht mit einem zumutbaren Lüftungsverhalten ausgeschlossen werden kann, stelle dies einen Mangel dar, so der Tenor des Gerichts.

Juni 7th, 2018

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Das Landgericht Berlin hat am 10.08.2017 (65 S 362/16) entschieden, dass Beeinträchtigungen durch Zigarettenrauch einen Mangel der Mietsache darstellen können. Darüber hinaus berechtigt solcher Mangel zu einer Mietminderung in Höhe von 3 %.

 

Die Kläger sind Mieter, welche in einem Mehrfamilienhaus wohnen. Ihre Schlafzimmerfenster liegen direkt über den Schlafzimmerfenstern der Beklagten, die nachts am weit geöffneten Fenster raucht. Da die Kläger beim geöffneten Fenster schlafen, dringt stets der Rauchgeruch in ihre Räumlichkeiten ein. Dies beeinträchtigt die Kläger in ihrer Nachtruhe.

 

Das LG Berlin entschied, dass die Kläger einen Anspruch auf Beseitigung der Gebrauchsstörung der Wohnung haben. Zwar gehört das Rauchen grundsätzlich zum Mietgebrauch, jedoch gilt das nicht uneingeschränkt. Aus dem mitvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme gem. § 241 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass die Nachbarn verpflichtet sind, einfache und zumutbare Maßnahmen zu treffen, um mögliche Beeinträchtigungen zu vermeiden.

Vorliegend hatte daher die Klage der Mieter Erfolg. Die Beklagte wurde dazu angehalten, an anderen Orten ihrer Wohnung zu rauchen. Darüber hinaus setzte das Gericht die Minderungsquote für die Beeinträchtigung auf 3 % fest.

Juni 7th, 2018

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat am 27.04.2017 (I-5 U 79/16) entschieden, dass das Ablehnen der Wohnungsinteressenten aufgrund derer ethnischen Herkunft einen Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot gem. § 19 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. §§ 1, 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG darstellt. Erfolgt eine Verletzung vorsätzlich, so muss der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten und einen gegebenenfalls entstandenen Vermögensschaden ersetzen.

Der Kläger und seine Lebensgefährtin waren Anfang 2015 potenzielle Mieter für das vom Beklagten auf einer Online-Plattform angebotenes Mietobjekt. Die Besichtigung des Hauses wurde jedoch nicht durch den Beklagten selbst, sondern in seinem Auftrag durch einen Architekten durchgeführt. Dieser teilte den Interessenten mit, dass sie den Vorstellungen des Vermieters entsprechen und stellte die Kontaktaufnahme in Aussicht. Am 02.02.2015 erhielten die Interessenten eine Ablehnung.  Zeugen berichteten, dass die Ehefrau des Beklagten einer Vermietung an Personen türkischer Herkunft widersprach. Das Gericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung einer Entschädigung. Dagegen wandte sich der Beklagte mit einer Berufung.

Das OLG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Eine Schadensersatzpflicht gem. § 21 AGG ist begründet. Der Beklagte hat den Kläger im Hinblick auf den Zugang zur Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum aufgrund der ethnischen Herkunft benachteiligt vgl.§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG. Darüber hinaus lag ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG vor. Grundsätzlich steht die Auswahl der Mieter im Belieben des Vermieters. Der Vermieter darf aber seiner Entscheidung keine nach § 1 AGG unzulässigen Kriterien zugrunde legen.

Juni 7th, 2018

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Das Bundesarbeitsgericht hat am 21.03.2018 (7 AZR 590/16) entschieden, dass die Beendigung eines Arbeitsverhältnisses gegen Zahlung einer Abfindung keine unzulässige Begünstigung eines Betriebsratsmitglieds nach § 78 Satz 2 BetrVG darstellt.

 

Der Kläger war seit über 10 Jahren Vorsitzender des im Unternehmen der Beklagten gebildeten Betriebsrats. Die Beklagte beabsichtigte ihn aufgrund seines Verhaltens außerordentlich zu kündigen. Ein Verfahren zur Ersetzung der Zustimmung des Betriebsrats zur außerordentlichen Kündigung wurde bereits eingeleitet. Die Parteien schlossen im weiteren Verlauf außergerichtlich einen Aufhebungsvertrag ab. Es wurde eine Freistellung unter Vergütungsfortzahlung sowie eine Abfindung vereinbart. Der Kläger machte jedoch nach Abschluss des Vertrages den Fortbestand seines Arbeitsverhältnisses über das Beendigungsdatum hinaus klageweise geltend und berief sich auf die Rechtsunwirksamkeit des Aufhebungsvertrages wegen Verstoß gegen das Begünstigungsverbot.

 

Nach Auffassung des BAG liegt in der Vereinbarung eines Aufhebungsvertrags mit einer Abfindungszahlung noch kein Verstoß gegen § 78 Satz 2 BetrVG. Grundsätzlich dürfen Betriebsratsmitglieder zwar wegen ihrer Tätigkeit weder begünstigt noch benachteiligt werden. Es erfolgte aber vorliegend keine Begünstigung aufgrund der Tätigkeit. Der Kläger hatte zwar einen Vorteil aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsschutzes gemäß § 15 Abs.1 KSchG und damit eine starke Verhandlungsposition im Rahmen der Aufhebung des Arbeitsverhältnisses. Ein Rückschluss auf eine unmittelbare oder mittelbare Begünstigung des Klägers als Betriebsratsmitglied im Rahmen seiner Tätigkeit lag damit aber nicht vor. Die Klage blieb daher in allen Instanzen erfolglos.

April 4th, 2018

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Das Bundessozialgericht hat am 14.03.2018 in zwei rechtsgleichen Verfahren (B 12 KR 13/17 R; B 12 R 5/16 R) entschieden, dass die Gesellschafts-Geschäftsführer einer GmbH grundsätzlich als Beschäftigte der GmbH anzusehen sind. Dies hat zur Folge, dass sie sozialversicherungspflichtig sind. Für die Beurteilung soll es nicht auf das Auftreten des Geschäftsführers im Rechtsverkehr ankommen, sondern auf seine internen Befugnisse.

 

Im ersten Fall klagte ein Geschäftsführer, der über einen Anteil von 45,6 % am Stammkapital verfügte. Darüber hinaus vereinbarte er mit einem anderen Gesellschafter, dass sie stets gleich abstimmen müssen (sog. Stimmbindungsabrede). Im Übrigen wurde ihm in Aussicht gestellt, künftig weitere Anteile an der Gesellschaft zu erwerben. Im zweiten Fall klagte ein Geschäftsführer, der über einen Anteil von 12 % am Stammkapital verfügte.

 

Das BSG stellte nochmals klar, dass auch die Gesellschaft-Geschäftsführer einer GmbH grundsätzlich sozialversicherungspflichtig sind. Eine Ausnahme soll nur dann vorliegen, wenn geschäftsführende Gesellschafter eine derartige Rechtsmacht besitzen, dass sie durch Einflussnahme auf die Gesellschaftsversammlung über das Schicksal der Gesellschaft bestimmen können. Um eine derartige Rechtsmacht zu besitzen, muss ein Geschäftsführer mindestens 50 % der Anteile am Stammkapital haben. Ausnahmsweise ist eine geringere Kapitalbeteiligung ausreichend, wenn im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich geregelt wurde, dass der Geschäftsführer Beschlüsse der Gesellschafterversammlung verhindern kann (sog. Sperrminorität). Nicht maßgeblich dagegen ist das Auftreten des Geschäftsführers nach außen (Umfang der Befugnisse, Freiheit der Tätigkeitsgestaltung).

Vorliegend hatten die Kläger als Geschäftsführer der GmbH jedoch einen zu geringeren Einfluss, sodass ihre Klagen erfolglos blieben.

April 3rd, 2018

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