Das Landgericht Paderborn hat am 13.12.2017 (1 S 10/17) entschieden, dass eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung nur wirksam ist, wenn der Vermieter ihm hierfür einen angemessenen Ausgleich zahlt. Ferner können Individualvereinbarungen nach Grundsätzen des § 242 BGB unwirksam sein, wenn der Mieter zur Durchführung von Anfangsrenovierung und Schönheitsreparaturen sowohl während als auch am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist.

 

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine nicht renovierte Wohnung. Der Vertrag beinhaltete unter anderem eine Klausel, dass der Mieter die Anstreicherarbeiten selbst und fachgerecht auszuführen hat. Nach einer streitigen Betriebskostenabrechnung erhob der Mieter eine Widerklage auf Erstattung der Kosten der Anfangsrenovierung. Der Mieter behauptete, dass die Klausel unwirksam sei.

 

Das LG hat der Widerklage stattgegeben. Die Renovierungsklausel sei aufgrund der Regelungen nach §§ 305ff. BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen – vorformulierte Vertragsklauseln) rechtsunwirksam. Den Zustand der Wohnung hatte der Mieter nicht verursacht. Insoweit liege eine unangemessene Benachteiligung vor, sodass der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen könne. Das Gericht führte weiter aus, dass die Klausel auch unwirksam sei, wenn es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305ff. BGB handele. Selbst bei einer Individualvereinbarung würde eine solche Klausel nach § 242 BGB unwirksam sein. Würde der Vermieter die Kosten der Anfangsrenovierung sowie aller Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen können, läge ein unzulässiger Summierungseffekt vor.

Die streitige Klausel war daher unwirksam, sodass der Mieter die Kosten der Anfangsrenovierung verlangen konnte.

August 27th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 23.03.2018 (V ZR 65/17) entschieden, dass eine dauerhafte Änderung des Inhalts oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts eines der Wohnungseigentümer und gegen den Willen des Berechtigten nur gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfolgen darf. Diese Änderung bedarf grundsätzlich einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung.

 

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche Klage gegen einen Sondereigentümer erhoben hatte. Der Beklagten wurde in der Gemeinschaftsordnung ein unentgeltliches Sondernutzungsrecht an der Fläche vor ihrer Wohnung eingeräumt. Dieses Sondernutzungsrecht wurde im Grundbuch eingetragen. In einer im Jahr 2004 erlassenen Baugenehmigung war jedoch vorgesehen, dass Stellplätze parallel zum Gebäude zu entrichten sind. Die Klägerin verlangte daher die Duldung der Entfernung der abgezäunten Terrassen- und Gartenfläche, um die Stellplätze ordnungsgemäß errichten zu können. Darüber hinaus forderte die Klägerin Duldung der Nutzung der Fläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. Die Beklagte wehrte sich gegen diesen Eingriff in ihr Sondernutzungsrecht.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Anpassung und Änderung der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich erforderlich ist, wenn die Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ohne den Willen des Berechtigten erfolgen soll. Eine ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist zwar möglich, jedoch nur zulässig, wenn die Fläche zwingend benötigt wird. In solchem Fall wird aber regelmäßig eine Entschädigung gewährt. Der Klägerin gelang der Beweis für Notwendigkeit der Nutzung der Fläche nicht. Vielmehr blieb auch in der Revision offen, ob die Stellplätze an einem anderen Ort hätten errichtet werden können. Die Revision der Beklagten war somit erfolgreich. Eine Aufhebung des Sondernutzungsrechts lehnte der BGH ab.

August 27th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 09.02.2018 (V ZR 311/16) entschieden, dass ein Grundstückeigentümer als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB anzusehen ist, wenn das Nachbargrundstück infolge eines Fehlers des durch den Eigentümer beauftragten Handwerkers beschädigt wird.

 

Geklagt hatte die Haftpflichtversicherung einer Nachbarin, deren Haus infolge eines Brandes am Nachbargrundstück erheblich beschädigt wurde. Der beklagte Nachbar hatte einen Handwerker mit Reparaturarbeiten an seinem Flachdach beauftragt. Der Handwerker verursachte schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes. Das Haus des Beklagten brannte vollständig nieder. Durch den Brand und Löschungsarbeiten wurde das unmittelbar danebenstehende Haus der Nachbarin beschädigt.

 

Der BGH hat entschieden, dass der Grundstückeigentümer ein Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB ist. Maßgeblich für die Eigenschaft ist, ob den Eigentümer die Verantwortung für ein bestimmtes Geschehen trifft. Das ist der Fall, wenn sich aus der Art der Nutzung des Grundstücks eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen ergibt. Zudem muss der störende Zustand zurechenbar herbeigeführt worden sein. Vorliegend hatte der beklagte Nachbar die Arbeiten veranlasst und hätte aus diesen Nutzungen gezogen.

Der beklagte Nachbar war somit aufgrund eines nachbarrechtlichen Ausgleichanspruchs zur Zahlung verpflichtet.

August 24th, 2018

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Der Bundesgerichtshof hat am 30.01.2018 (VII ZB 74/16) entschieden, dass eine Zustimmungserklärung nach § 558b Abs. 1 BGB auch formlos erfolgen kann. Insbesondere kann die Zustimmung konkludent durch die Zahlung der erhöhten Miete erklärt werden.

 

Der Vermieter forderte die Mieterin auf, einer Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen. Eine schriftliche Zustimmung erfolgte seitens der Mieterin nicht. Jedoch zahlte die Mieterin die verlangte erhöhte Miete. Der Vermieter reichte Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Daraufhin unterschrieb die Mieterin die Erhöhungsvereinbarung. Die Verfahrenskosten wurden dem Vermieter auferlegt. Dagegen wandte sich der Vermieter mit einer Rechtsbeschwerde.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Zustimmungserklärung nach § 558b Abs. 1 BGB formlos möglich ist. Insbesondere kann eine mehrmalige Zahlung, wie im vorliegenden Fall, als eine konkludente Zustimmung gedeutet werden. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter unter Vorbehalt zahlt oder in den Fällen der gesetzlich geforderten Schriftform, z.B. § 550 BGB.

Die Rechtsbeschwerde des Vermieters war erfolglos. Er war damit verpflichtet, die Verfahrenskosten der Zustimmungsklage zu tragen.

August 24th, 2018

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